chaussures tod's parajumpers salg Parajumpers Jakke parajumpers norge parajumpers jakke UGGs Norge Uggs Salg UGGs Norge Louboutin Pas Cher Tod's Pas Cher
 
דף הבית קניית דירה מכירת דירה שכירת דירה השכרת דירה נדל"ן מסחרי משכנתא גלריית דירות
1001 דירות
מתווכים     אותך     למתווכים
 
 
לעסקת נדל"ן
בחר איזור ותן למספר מתווכים לרוץ אחריך
  
10 עובדות על תיווך דירות

מאת: עופר פטרסבורג

רוב הציבור מעדיף היום לרכוש דירות  יד 2  ולא דירות חדשות מקבלנים. מדי שנה מתבצעות כ-65,000- 70,000 עיסקאות בדירות  יד 2 , רובן באמצעות מתווכים. ענף התיווך עבר בשנים האחרונות שינויים גדולים. המיתון בענף הבנייה פגע מאוד במשרדי התיווך דירות המקומיים, שכמחציתם נסגרו. 
 
מצד שני, חדרו לארץ רשתות תיווך דירות בינלאומיות, שזיהו כאן פוטנציאל נדל"ני גדול ככל שהתהליך המדיני יתקדם. כולן פועלות בשיטת הזכיינות. הגדולה בהן היא רימקס האמריקנית – הרשת השנייה בגודלה בעולם – ואחריה ניצבת ERA, הרשת הרביעית בגודלה בעולם. לצידן של אלה פועלות שתי רשתות תיווך דירות ישראליות מצליחות: אנגלו סכסון ורשף נכסים למגורים. 
 
רשת אמריקנית נוספת הפועלת בארץ היא ריאליטי אקזקיוטיב, שלה 7 סניפים בלבד, ויש גם כישלון גדול ומפתיע – המותג מספר אחת  בענף התיווך העולמי, הרשת האמריקנית סנצ'ורי 21, שחדרה לישראל ולא הצליחה לתפוס נתח שוק משמעותי. רימקס ואנגלו סכסון הן שתי הרשתות המובילות בשוק הנדל"ן ותופסות יחדיו כמחצית מנתח השוק של רשתות תיווך דירות. הרשתות כולן מהוות כ-20% בלבד משוק תיווך דירות כולו, שעדיין נשלט על-ידי מתווכי נדל"ן מקומיים עצמאיים.
 
עם זאת, אומר צחי ברדוגו, מנכ"ל חברת בדק בית, המתמחה בשירותי בדיקה ומידע לרוכשי דירות בישראל, המגמה הברורה היא השתלטות המותגים האמריקניים על ענף תיווך דירות . "מתווכי נדל"ן מקומיים עצמאיים יילכו וייעלמו", הוא אומר. הרשתות הבינלאומיות ייבאו איתן שיטות שיווק ותודעת שירות שלא היו מוכרות בענף, אבל השוק עדיין סובל מחוליו הידוע: ריבוי 'חאפרים' ומתווכי נדל"ן בעלי מקצועיות נמוכה ואמינות מפוקפקת.
 
למרות חוק תיווך דירות , שנחקק ב-1988 ואמור היה להסדיר את נושא ההכשרה והרשיון של העוסקים בתיווך דירות , המתווכים בארץ, בניגוד לארה"ב ולמערב אירופה, עדיין סובלים מתדמית נמוכה ונתפסים כסוחרים בלתי מקצועיים ובלתי אמינים שכל עניינם הוא בעמלה שמשלמים לקוחות נדל"ן . 
 
לדברי נחמן שכטר, יו"ר מלדן, ארגון הגג של מתווכים דירות בישראל, חוק תיווך דירות אינו מספיק, והקריטריונים הנדרשים כדי להפוך למתווך נדל"ן עדיין מאפשרים כמעט לכל אחד לעסוק במקצוע התיווך דירות , המחייב ידע ומקצוענות במגוון תחומים: שיווק, תכנון ובנייה, מימון, ניהול מו"מ וגישור, היבטים משפטיים, היבטי פיתוח, רישוי, איכות סביבה, אפיון אוכלוסייה, שירותים קהילתיים ומוניציפליים ועוד.
 
בנוסף, לדבריו, החוק הקיים לא נאכף במידה מספקת. לטובת מי שמוכר או קונה נדל"ן , או עתיד לעשות זאת, ליקטנו, בסיועו של צחי ברדוגו, רשימה של עצות איך לבחור מתווך דירות  ומה לעשות לפני שחותמים על הסכם: 
 
1. סקר שוק והמלצות: לפני שאתם בוחרים מתווך דירות כדאי לבקש מחברים ו/או מכרים ותושבים בשכונה המלצות על מתווך דירות רציני ומקצועי, וגם לערוך סקר שוק והשוואה בין מתווכי נדל"ן הפועלים באזור – עצמאים וגם רשתות.
 
2. מקצועיות מתווך הנדל"ן : כשאתם בודקים מתווך דירות , בררו האם יש לו הכשרה מקצועית לשיווק בנדל"ן והאם יש לו רשיון תיווך דירות תקף המעיד על כך. כמו כן כדאי לבדוק האם העבודה בתיווך דירות היא משרתו הבלעדית. לסוכנים שונים יש עיסוקים נוספים, שעלולים לפגוע ברמת הזמינות שלהם.
 
3. אופי פעילותו: בדקו האם מתווך הנדל"ן מפרסם את הנכסים שלו במגוון רחב של דרכים. אמצעי השיווק העיקריים הם פרסום בעיתונים, הפצת גלויות בדיוור ישיר, אירועי " בתים פתוחים" – הזמנת רוכשים פוטנציאליים לסיורים קבוצתיים בבתים, שיווק בתים (כולל תמונות) דרך אתר אינטרנט, מה שחושף אותו גם לרוכשים המתגוררים בריחוק, וכן שיתוף פעולה עם תווכי דירות אחרים, שמאפשר חשיפה של בתים לקהל רחב יותר (תוך חלוקה בעמלות). 
 
4 יכולת מכירה: נסו לברר עם מתווך נדל"ן איזה אחוז מהבתים שייצג נמכרו, בתוך כמה זמן, והאם נמכרו במחירים ריאליים, כולל דוגמאות. בידקו גם האם הוא הצליח למכור דירות  יד 2 . 
 
5. עמלה: לפי החוק, וכך גם מקובל, מחיר שירותי תיווך הוא 2% מערך הבתים + מע"מ, מכל צד – הקונה והמוכר. בהשכרת דירה התעריף המקובל הוא דמי שכירות של חודש אחד + מע"מ מכל צד. מתווכי דירות רבים מוכנים לגבות עמלה נמוכה יותר, אך בשל ריבוי החאפרים בשוק, מומלץ לבדוק שהבנתם במדויק את משמעות ההסכם שעליו חתמתם. לא פעם מתפשרים על 1% עד 1.5% + מע"מ. ברשתות פחות גמישים במחיר לעומת מתווכי דירות פרטיים. בעיסקת מכירת בתים אפשר להציע למתווך נדל"ן עמלה גבוהה יותר בתמורה למכירה בסכום גבוה יותר. הימנעו מתשלום מראש.
 
6. בלעדיות: יש מתווכי נדל"ן , וזה נכון בעיקר לגבי רשתות תיווך דירות , שדורשים מהלקוח בלעדיות, כלומר – להיות היחידים המורשים למכור עבורו את הבתים . על-פי החוק, תקופת הבלעדיות תוגבל לחצי שנה, ובמסגרתה מתווך דירות מחויב לשווק את הבתים לפחות בשתיים ממגוון דרכים: פרסום לפחות בשני כלי תקשורת, פרסום בשלט חוצות, ביקור בתים , דיוור ישיר ועוד. הלקוח יכול לוותר על כך, אם ירצה.  
 
מתווכי דירות טוענים כי הבלעדיות היא אינטרס של הלקוח, ולא רק של מתווך דירות , שכן היא מהווה תמריץ למתווך דירות להשקיע יותר מאמצים בשיווק הבתים . מצד שני, לקוחות רבים שחתמו על בלעדיות מתלוננים שמתווכי דירות משכו אותם חודשים רבים מבלי למכור את נדל"ן , כשהבלעדיות לא איפשרה להם לנסות לשווק אותו במקביל בעצמם או דרך מתווכי דירות אחרים.
 
לא צריך לחשוש מבלעדיות, שיכולה אכן לדרבן את מתווך דירות לשיווק אופטימלי (מאחר שאינו חושש כי ישקיע מאמצים ולבסוף מתווך דירות אחר "יגנוב" לו את נדל"ן ), אבל לפני שסוגרים על בלעדיות מומלץ לבדוק את רמתו ואיכותו של מתווך דירות . כמו כן חשוב מאוד לקצוב את תקופת הבלעדיות ולא להשאירה בלתי מוגבלת. תקופה של שלושה חודשים עד חצי שנה היא תקופה סבירה. 
 
7. מידע: אם אתם שוקלים לקנות נדל"ן ממתווך דירות , אל תהססו לבקש ממנו, אפילו בכתב, מידע מפורט על הנדל"ן , כולל אפיון האוכלוסייה באזור, נתוני מערכת החינוך, התחבורה, הפשיעה, השירותים הקהילתיים, איכות הסביבה (אנטנות סלולריות, קווי מתח גבוה), מי השכנים, האם יש תוכניות עתידיות של ועד הבית וכו'.מתווך דירות מקצועי אמור לדעת לספק לכם את המידע הזה.
 
8. מהם החסרונות: גם אם הכל נראה מושלם, ואולי בעיקר כשהכל נראה מושלם, התעקשו שהמתווך דירות ימנה גם את חסרונותיה של נדל"ן שאתם עומדים לקנות ושל סביבתה. תגובתו יכולה להיות גם אינדיקציה לאמינותו.
 
9. מהן הדרישות: אם אתם רוכשים נדל"ן ממתווך דירות , דאגו להסביר לו היטב מראש מה הצרכים והדרישות שלכם, ושימו לב שהוא לא מריץ אתכם ללא צורך לדירות לא רלוונטיות, אם מתוך אי-השקעת תשומת לב מספקת ואם כאמצעי שנועד לדחוף אתכם להעדיף נדל"ן אחר, שהוא מעוניין שתרכשו. מדובר באסטרטגיה שמתווכי דירות נוקטים: להראות לרוכשים פוטנציאליים דירות פחות טובות, כדי שיפסלו אותן ויעדיפו את הנדל"ן שמתווך דירות מעוניין במיוחד למכור.
 
10. החיפזון מהשטן: אל תסגרו עיסקה בפזיזות. אל תיכנעו לנסיונות הזירוז של מתווך דירות .לפני שאתם חותמים על חוזה מומלץ שתבצעו הערכת שמאות לערך הבתים וביקורת מבנה הנדסית על-ידי מהנדס בנייה מוסמך לבחינת ליקויי בנייה, כדי להעריך את עלויות השיפוץ ולקבל בסיס למיקוח על המחיר. באזורים מתפתחים מומלץ לבחון מהם ייעודי הקרקעות באזור, מהן התשתיות באזור ומה מתוכנן להיבנות (תכנון ופיתוח אזורי).

מקור המאמר:  Reader - מאגר המאמרים הישראלי

פרטים אודות מחבר המאמר:
עופר פטרסבורג - כותב ב- winwin.co.il

 
 
 
גובה עמלת תיווך דירות והתועלת תמורתה
גובה עמלת תיווך דירות והתועלת תמורתה
עניין מרכזי בהקשר של תיווך דירות הוא כמה עמלת תיווך תאלץ לשלם לכל מתווך דירות שיסייע לך. כלומ...
להמשך הכתבה לחץ כאן >>
 
 
 
 
קישורים רלוונטים:  
שאלות ותשובות על 1001 דירות |
ממשק ניהול 1001 דירות |
מפת האתר |
תכשיטי יוקרה מהיצרן |
שיתופי פעולה |
 תיווך דירות בת"א והמרכז |  תיווך דירות בדרום |  תיווך דירות בירושלים |  תיווך דירות בצפון |  תיווך דירות בחיפה והסביבה |  תיווך דירות בשרון ובשומרון |  תיווך דירות בשפלה |  נדל"ן בחו"ל לישראלים |
 אלף ואחד דירות |  אלף ואחת דירות |  אלף דירות ואחד |  דפוס כרכור